Квартира для инвестиций в 2023 году
Сколько нашим гражданам ни рассказывают про разные виды инвестиций, а большинство все равно уверены, что нет ничего надежнее хорошей квартиры. Специалисты подтверждают: в нынешней ситуации граждане в целом правы. Но дьявол, как всегда, кроется в деталях. Вместе со специалистами разбираем, как правильно выбрать квартиру для инвестиций в 2023 году.
Как выбрать квартиру для инвестиций
Есть ли квартиры, которые будут с наибольшей вероятностью расти в цене всегда, независимо от обстоятельств? Риэлторы утверждают — есть. Даже когда все рушится и недвижимость в целом дешевеет, находится жилье, которое дорожает или как минимум не падает в цене. Оно отвечает потребностям абсолютного большинства покупателей, а потому на него всегда будет если не очередь, то уж точно хотя бы какие-то желающие. Вот признаки, которым должна отвечать такая квартира.
- Близко к метро (не далее 10 минут пешком) в городах, где оно есть, либо к железнодорожной или автостанции, удобный выезд на основные транспортные развязки (типа Третьего кольца в Москве).
- Рядом есть садик, школа, больница, крупный торговый центр.
- Дом относительно новый. Квартиры советской эпохи нынче продаются плохо. Исключение — сталинки.
- Материал — кирпич или монолит (не панель). Это связано в том числе и с возможностями перепланировки, в панели ограничений больше.
- Не первый и не последний этаж, не угловая квартира.
- Золотая середина с точки зрения метража и планировки. Нет — маленькой кухне (по нынешним понятиям, маленькая — это меньше 8 кв. м), длинному коридору, смежным комнатам, совмещенному санузлу. Да — квадратным (не вытянутым) комнатам, лоджии, рабочей зоне, гардеробной или кладовке.
Также нет — слишком большому метражу. Самые востребованные — хорошо спланированные и функциональные однушки и так называемые евродвушки (квартира-студия с отдельной спальней и гостиной, совмещенной с кухней). Их проще всего и сдавать. - Парки, зоны отдыха поблизости, хорошая экология — этому сейчас люди уделяют все больше внимания.
Не должно быть рядом:
• промзоны,
• крупной автомагистрали,
• свалки. - Удобный, чистый, не проходной двор, парковка.
- Есть некая изюминка. Например, панорамный вид из окна.
Где лучше купить квартиру для инвестиций
Расхожее убеждение — если уж вкладываться, то в столичное жилье. Все остальное — несерьезно. Эксперты готовы с этим поспорить.
— С точки зрения инвестиций в квартиры Москва и Питер — не единственные привлекательные города. Главное — чтобы это был город, где население стабильно растет, — подсказывает аналитик «Фридом Финанс» Валерий Емельянов. — Сегодня быстрее всех растут южные города, а также отдельные населенные пункты в Московской и Ленинградской областях, некоторые города Западной Сибири. Например, население Краснодара за 20 лет увеличилось в 1,5 раза, а цены на недвижимость — в 11 раз. Москва за то же время прибавила только четверть населения и порядка 10 раз в цене.
К слову, вот несколько городов, где, по данным федерального портала «Мир квартир», в январе — сентябре этого года цена квадратного метра в новостройках росла примерно вдвое быстрее, чем в Москве (+7,3%): Сочи (+16,6%), Севастополь (+15,5%), Тюмень (+15,4%), Калининград (+12,6%), Ростов-на-Дону (+14,1%).
это интересно
Куда вложить деньги в кризис в 2023 году
Лучшие варианты вложения денег в кризис в 2023 году. Эксперт по финансовому планированию расскажет, как сохранить сбережения
Новостройка или вторичка
Здесь многое зависит от выбранной стратегии. Если хочется получить навар, не откладывая это дело надолго, специалисты однозначно рекомендуют выбирать новостройки. По мере того, как новый жилой комплекс строится, стоимость квартир в нем растет. И это самый популярный способ заработка на недвижимости: вложиться, когда продажи в доме только открыты, и перепродать, когда дом практически готов.
— В среднем рост цены на квартиру, купленную на этапе котлована, начинается от 15% и достигает 30% годовых, — говорит финансовый эксперт, инвестор Ян Марчинский. — Но следует очень внимательно отнестись к выбору застройщика. Важно, чтобы он перешел на проектное финансирование с использованием счетов эскроу, это обеспечит безопасность вложенных средств. Также важно успеть продать квартиру до ввода дома в эксплуатацию, так как потом предложение вырастет и по максимальной цене вы ее уже не продадите.
В остальных случаях с гарантиями, что за два-три-четыре года цена квартиры точно вырастет, сложнее. Ведь это зависит еще и от экономической ситуации, платежеспособного спроса, ставок по ипотеке и т. п.
— С наибольшей вероятностью расти в цене будут квартиры в районах с богатыми перспективами, — утверждает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. — Например, тех, где пока нет метро, но оно строится. Появление поблизости крупного торгово-развлекательного центра, парка также повысит шансы выгодно перепродать жилье. Обычно дорожает недвижимость в престижных районах, где спрос превышает предложение.
Правда, не всегда просто сыграть на этих факторах, если вы не профессиональный инвестор, а о постоянно меняющихся градостроительных планах узнаете из новостей в СМИ — когда о них уже узнали все. Взять метро. Как объясняют эксперты, если о планах где-то его построить уже все говорят, не сомневайтесь — близость к метро в этом районе заложено в цены авансом (следующего подорожания можно ожидать только в момент, когда станцию введут в эксплуатацию).
это интересно
Как начать инвестировать с нуля
Пошаговая инструкция для начинающих инвесторов. Вместе с экспертом мы расскажем, как начать инвестировать с нуля и получить возможность хорошо зарабатывать.
Прибыль от сдачи в аренду
В целом важны все те же признаки ходовой квартиры. Но есть свои нюансы.
В частности, если речь о новостройке, эксперты рекомендуют выбирать варианты уже с готовой, чистовой, отделкой.
— Это позволит сэкономить не только деньги на ремонт, но и время, — советует коммерческий директор концерна «РУСИЧ» Александр Козлов. — После приемки и получения ключей останется только приобрести мебель — и квартира готова к заселению.
Специалисты обращают внимание и еще на такой момент. Если в районе идет активное новое строительство, возводится сразу несколько жилых комплексов, то в перспективе цены на аренду там могут упасть. Очень многие владельцы новых квартир захотят их сдавать.
— Хорошо бы определиться с портретом будущего арендатора. Если вы планируется сдавать квартиру студентам, то нужно выбирать дома поблизости от учебных заведений (лучше, если в районе их будет несколько), с развитой развлекательной инфраструктурой поблизости. Если делается ставка на семьи с детьми, будет плюсом присутствие рядом поликлиник, детских садов и школ, а также парков. При этом лучше выбирать дома в удобных, но недорогих районах, поскольку бюджет у таких арендаторов часто ограничен, — добавляет Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум». — Если же речь идет о краткосрочной аренде и туристах, есть смысл выбрать небольшие апартаменты в центре или недалеко от значимых достопримечательностей. Хорошо подойдут и новостройки рядом с крупными железнодорожными вокзалами.
Нынешний год оказался необычным. Ожидания были, что из-за коронакризиса цены на недвижимость практически рухнут. А получилось наоборот. Одновременно и ипотека подешевела, и ставки по банковским вкладам упали — и на рынке жилья во многих городах вместо кризиса случился инвестиционный бум. Но насколько можно рассчитывать на такое в будущем?
— Квартиры сложно рассматривать как высокодоходные инвестиции, — говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов. — Скорее это средство для сохранения сбережений. И перспектива обеспечить себе дополнительный доход, который позволит достойно жить на пенсии. Рост стоимости недвижимости, наблюдавшийся в начале 2000-х гг., был связан не только с экономическим ростом, но и с существенным снижением цены квадратного метра сразу после кризиса 1998 года. Сегодня таких предпосылок нет. А с учетом развития ипотечного кредитования в России трудно ожидать и реально больших арендных ставок. Тем не менее, если сравнивать со ставками по банковским депозитам и инвестиционными успехами большинства негосударственных пенсионных фондов и ПИФов… Консервативные вложения в привычную недвижимость выглядят куда более привлекательными.
Как выбрать квартиру для инвестиций
Квартиру для инвестиций выбирают два типа покупателей. Первые — те, кто хочет заработать на растущей стоимости квартиры, перепродав её. Вторые — те, кто хочет сдавать жильё в аренду, получая стабильный доход.
У обоих вариантов есть сторонники и ярые противники — некоторые считают, что лучше постоянный небольшой доход от аренды, а кому-то кажется, что проще продать, чем постоянно делать косметический ремонт для новых жильцов. Но мы не будем рассматривать конкретные за и против — мы хотим рассказать о том, как правильно выбрать квартиру для инвестиций.
Где искать информацию
Если вы хотите купить вторичное жильё, то всё просто: выезжайте на место, изучайте окрестности, в конце концов, разговаривайте с жильцами — информации много, остаётся только её собрать. Но выгоднее — вкладывать деньги в новостройку, особенно на стадии закрытых продаж. Вы можете обратиться в агентство недвижимости как инвестор и сделать выгодное вложение до того, как рост цен «съест» потенциальную прибыль. Математика простая: чем ниже стоимость, по которой вы покупаете инвестиционное жильё, тем больше прибыль вы в итоге сможете получить. Но в этом случае данные по выбранному жилому комплексу нужно действительно искать. Информация на сайте и в буклетах застройщика может быть сильно преувеличена, да и появляется она ближе к официальному старту продаж. Намного более выигрышная стратегия — изучать специализированные форумы, сайты о недвижимости и телеграм-каналы. Здесь можно найти данные о том, какие жилые комплексы будут строиться в ближайшее время, насколько они привлекательны, насколько реальность соответствует планам застройки, какие ожидаются цены и так далее. Кроме того, на форумах можно задавать вопросы экспертам — например, тем, кто давно и успешно занимается инвестициями в недвижимость. Изучение рынка — важный этап подбора квартиры для инвестиций. Если купить квартиру, поддавшись импульсу, такой инвестиционный «проект» может не принести ничего, кроме разочарования. В то же время, этот этап — лишь самое начало пути. Что еще необходимо для успешных инвестиций в недвижимость — разбираемся вместе с Урбан Медиа.
Определите свою аудиторию
- Во-первых, это позволит отсеять тех, с кем не хотелось бы иметь дела. Эта категория у каждого инвестора своя: некоторые не доверяют одиночкам-тусовщикам, другие — не в восторге от того, что арендную квартиру будут разносить дети.
- Во-вторых, вы сможете заранее понять, что нужно обеспечить в квартире, чтобы привлечь потенциального покупателя — Wi-Fi, бытовую технику, наличие места для хранения и так далее.
- Но самое главное — вы поймёте, какой эта квартира вообще должна быть, и где, в идеале, должна располагаться.
Если вы планируете сдавать квартиру студентам, вам подойдут жилые комплексы вблизи учебных заведений и развитой развлекательной инфраструктуры.
Если вам интересны как потенциальные покупатели и арендаторы семьи с детьми, лучше выбирать дома в удобных недорогих районах. Также плюсом будет наличие рядом парка или сквера.
Если решили, что ваша золотая жила — краткосрочная аренда для туристов, лучшим выбором станут небольшие апартаменты в центре города, с удобным доступом к ЖД-станции или аэропорту.
Чаще всего для инвестиций покупают новостройки. Фото: Урбан Медиа
Какую квартиру лучше купить для инвестиций
Можно сказать, что для продажи в перспективе логичнее брать двух-трёхкомнатное жильё, а для аренды достаточно однокомнатной или «однушки». Ведь большие квартиры чаще интересуют семейных людей, а квартиры небольшой площади — выбор студентов, туристов и прочих «свободных художников».
Однако на самом деле и «однушки» часто покупают, и трёхкомнатные готовы брать в аренду — например, семьи с детьми, которые не готовы приобрести жильё, но могут позволить себе его снимать.
Так что на первый план выходят не площадь и планировка, а несколько иные факторы.
- транспортная доступность и расположение;
- экологическая обстановка в районе;
- инфраструктура — от кафе и ресторанов до детских садов и больниц;
- наличие неблагоприятного соседства,
- перспективы развития прилегающих территорий и территории самого ЖК.
Всё это кажется очевидным, если не вдаваться в подробности. Близость инфраструктуры и отсутствие неблагоприятного соседства важны при покупке недвижимости для любых целей. Поэтому мы хотим разобрать все эти факторы подробнее, чтобы наглядно объяснить, как оценить ликвидность квартиры для инвестиций.
Транспортная доступность
Это действительно первое, на что следует обратить внимание, если вы хотите взять квартиру с целью сдавать её в аренду или перепродать через несколько лет.
Оцените, насколько удобно добираться от конкретного ЖК, который вы рассматриваете. Ограничивайте понятие «удобно» зоной в пределах километра, если вас интересует, как выбрать квартиру для инвестиций в Казани. Для более мелких городов эта зона, конечно, будет меньше.
Будьте внимательны: станция метро в 100 метрах от дома отвечает критерию доступности, но это не всегда оптимальный выбор — такое место может показаться слишком суетным. Студию или однокомнатную квартиру в таком месте с удовольствием снимет человек без детей, для которого важнее всего мобильность. А вот реализовать «двушку» или «трёшку» уже будет сложнее.
Экологический фактор
Ему сейчас уделяют всё больше внимания — причём, не только семьи с детьми, но и вообще все категории арендаторов и покупателей.
Близость парка, лесопарковой зоны или зоны отдыха — однозначный плюс, если вы хотите купить квартиру для инвестиций. А окна, выходящие на оживлённую магистраль, которая не утихает даже по ночам, — однозначный минус.
Инфраструктура
Здесь имеет смысл отталкиваться от портрета потенциального покупателя/арендатора, который вы составили в самом начале. Для каждой категории будет иметь значение определённая инфраструктура.
Семья с детьми не оценит наличие ночного клуба на соседней улице, но зато будет довольна, что не нужно далеко ездить в поликлинику или за продуктами.
А вот для одиноких людей намного важнее будет развлекательная инфраструктура, чем наличие школ, детских садов и больниц, которые для них не актуальны.
Наличие неблагоприятного соседства
С одной стороны, если дом может похвастаться хорошей транспортной доступностью и привлекательной ценой, недвижимость будет пользоваться спросом — даже если он окружён промзоной.
Но в идеале, конечно, если вы хотите купить квартиру под инвестиции, рядом с ЖК не должно быть ТЭЦ, свалок, отстойников, кладбищ, заводов и всех прочих прелестей индустриализации — всё это будет влиять на привлекательность квартиры как для арендаторов, так и для покупателей.
Перспективы развития
Возможно, сейчас в районе нет школы — но она появится. Или городские власти уже выделили территорию под парк. Подобные факторы повышают лояльность потенциальных покупателей. И, кроме того, позволяют увеличивать стоимость жилья.
Что ещё имеет смысл учитывать
Планировка, расположение, метраж
Не очень привлекательными могут казаться маленькая кухня, длинный коридор, смежные комнаты и совмещённый санузел. А вот квадратные комнаты, лоджии, наличие гардеробной или кладовки станет плюсом как для покупателя, так и для арендатора.
Меньше интереса неизменно вызывают квартиры на первом и последнем этаже, а также угловые варианты — это, как правило, сказывается даже на стоимости квартиры.
В плане метража работает правило «всё хорошо в меру». Конечно, найдутся и те, кого заинтересуют большие квартиры со множеством комнат и панорамными окнами. Но намного проще будет продать (да и сдать тоже) хорошо спланированную функциональную «однушку» или «евродвушку» комфорт-класса.
Самые популярные объекты для инвестиций — квартиры площадью 30-60 кв.м.
Особенности дома
Более востребованными остаются новостройки и относительно новые дома. Среди старых проектов исключение составляют «сталинки» — многие до сих пор предпочитают их модным новостройкам. Также предпочтение чаще отдают кирпичным или монолитным зданиям, а не панельным — это связано с тем, что возможности для перепланировки у «панелек» значительно ограничены.
Стоимость жилья и ремонта (если вы планируете его делать)
Не последний по важности фактор, ведь главная цель инвестирования — получить прибыль от сдачи в аренду или при перепродаже квартиры.
Наличие «изюминки»
Сейчас найти действительно уникальную квартиру на рынке недвижимости Казани не так то и просто. Вариантов планировок не много, инфраструктура в новостройках примерно аналогичная, транспортная доступность одинаково важна в любом проекте… поэтому приобретают особое значение уникальные детали. Например, панорамные окна. Или лучший вид на закаты в городе. Или необычное соседство.
Вы хотели бы жить здесь сами?
Это действительно хороший критерий. Представьте, что вы не выбираете, какую квартиру купить для инвестиций, а сами рассматриваете для покупки или долгосрочной аренды вот эту самую квартиру, которую уже почти решились купить. Чем бы она привлекла вас? И привлекла бы вообще?
Золотая середина
Кого-то в меньшей степени волнует наличие автобусной остановки или метро под окном, зато очень интересует возможность бегать в парке по утрам. Кому-то вообще неважно, есть ли в окрестностях жилого комплекса инфраструктура, ведь он планирует уезжать отсюда рано утром и возвращаться поздно вечером. У квартиры может не быть продуктового магазина в шаговой доступности — зато из окон будет открываться потрясающий вид на закат. А удалённость новостройки от цивилизации вполне может быть скомпенсирована наличием уединённого озера в зелёной зоне.
Получается, что нет хороших и плохих квартир, и нет такой уж большой разницы, какую квартиру выбрать для инвестиций, — для каждой найдётся свой покупатель/арендатор.
Но приобретать недвижимость, не собрав необходимую информацию, ориентируясь исключительно на логику «да всё равно кто-нибудь её купит», не стоит.
Вы должны понимать все плюсы и минусы жилья, чётко представлять портрет будущего арендатора (или покупателя), знать, как «продать» эту конкретную квартиру — на какие преимущества сделать ставку.
Источник https://www.kp.ru/money/investitsii/kvartira-dlya-investitsij/
Источник https://urban-media.ru/blog/vybiraem/kak-vybrat-kvartiru-dlya-investitsiy/
Источник